4月7日，第十七届（2020）蓝筹地产年会评审会召开，和往年不同，此次会议受疫情影响采取了在线形式。

经济观察报蓝筹地产评审委员会邀请到中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜、国务院发展研究中心跨国公司研究室主任李志能、虎杰投资机构首席分析员张寅、北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬、经济观察报副总编辑陈哲等业内资深专家进行评审。

评审会也对疫情之下房地产市场所受影响，以及疫情后房地产市场的可能变化与走向进行了探讨，相关核心内容辑录如下：

议题一：新冠肺炎疫情对经济及房地产的影响有多大？

汪利娜：新冠肺炎疫情现在遍及全世界200多个国家，确诊病例突破了100万，百年历史上少见，它对全世界和中国的经济影响非常大，一些国际机构如经合组织预计2020年全球很多国家会是负增长，平均增速最高也只在1.1%的程度。

这次疫情的袭击对房地产业来讲，影响远远大于2003年的非典和2008年的金融危机，原因有以下几点：

首先，跟2003年的非典和2008年的金融危机相比，房地产业所处的发展阶段已经发生了根本性的变化。

以前房地产业处在高速增长的阶段，每年的投资增速都是两位数，从2015年以来降到了个位数，2019年虽然投资增速达到了9.9%的高水平，但也是对以往两年的恢复，整个房地产业处在一个中低速发展阶段。

第二，市场环境最大的变化是地产的饱和度跟以前不一样了。

2008年以前，市场处在供不应求的状态，只要建房子，肯定卖得出去，但是现阶段的房地产业已经基本饱和，有一些结构性的短缺，也就是新城市(300778,股吧)市民那一部分的住房供给比较短缺。

另外区域差距极大，刚开始很多开发商以为三四线好赚钱，后来发现不是这样的，房地产业要想恢复必须找到发展的区域差别在哪里。

第三，现阶段房企的杠杆率、居民的杠杆率跟以前不一样。2008年，居民的杠杆率只有不到18%，现阶段居民的杠杆率达到了55%，已经非常高了，企业就更不用说了，杠杆率在80%左右。

现阶段老百姓(603883,股吧)拿出大笔钱买房子不是很乐观。

第四，金融的支持力度不一样，以前的资金来源大部分是银行，现阶段银行虽然也放水，但都是定向投放，对房地产业虽然支持力度也可以，但跟以前相比还是比较紧的。

第五，政策环境不同，现在在新基建政策、房住不炒的总基调下，政策的导向主要是旧城改造、棚改危改，还有新城镇市民的一些保障性住房，现在靠房地产业弥补固定资产投资不足的头寸，我想希望是存在的，但并不像以前那么大。

郝炬：短期来说，疫情对地产企业尤其是规模型企业的影响不是特别大，但是很多中小型房企，尤其是去年年底资金链比较紧张的企业，压力会非常大，我想在2020年，进一步整合是大势所趋。

议题二：房地产企业可能面临的风险有哪些？

汪利娜：今年的房地产业应该处在一个恢复和调整的时期，有几个需要关注的风险点：

第一，一二线城市不会有太大的波动，销售和投资会维持稍微上涨的幅度，但是三四线城市，特别是不在大城市圈内的一些三四线城市，泡沫还是有的，库存还是有的，存在着一定的风险。

第二，中小房企的债务风险还是很大。

第三，企业拿地很紧张，地方政府的财政压力会很大。

第四，房地产行业在疫情下会洗牌，加强集中度，集中度提高对品质的提升和质量保证会有一些促进，说是风险，可能也是一个好事。

郝炬：现在有两大不确定性：

第一，这次疫情在全球扩展以后，对全球的金融体系，尤其是反向对中国房地产和资产价值重估的模式是否会有重构？

第二，疫情全球蔓延，对中国的出口型企业和中小型服务业已经产生了巨大的影响，短期内体现在失业率上，从中期来看，三到六个月内会明显影响普通老百姓的收入，对购房的支付能力会产生一定的影响。

张寅：我不担心经济会不会出现某种程度的反弹，我担心反弹无法持续，大家做没做好那样的思想准备？

现在到了一个投资的关键点。近些年来，中国的劳动效率提高，同样一个操作界面，2008年可能需要40人，现在可能只需要8个人，而劳动力成本提高了3倍，中国的经济内部发生了深刻的变化，现在的投资思路也必须随之变化。

从经济说到房地产，如果还是按照原来的思路发展，我认为很难，我不太同意的一个观点是，大量的企业或者项目会被收购，这次不会的，因为大企业也缺钱。

现在的企业普遍有两个看不清：一是经济走势受国内外疫情影响到底会变成什么样？二是自己行业内的终端会怎么样？